Asbestsanierung: Steuerabzug und Subventionen in der Schweiz

Steuerlich abziehbar ist der werterhaltende Unterhalt. Die Entfernung von Asbest samt Abklärung, Schutzmassnahmen, Entsorgung, Feinreinigung, Freimessung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands fällt darunter, weil das Gebäude dadurch nicht besser wird als vorher, sondern lediglich seinen bestimmungsgemässen Zustand zurückerhält. Nicht vom Einkommen abziehbar ist der wertvermehrende Anteil – etwa wenn statt der alten Wellplatten ein ausgebauter Dachstock mit Lukarnen entsteht, aus dem alten Bad ein grösseres Wellnessbad wird oder die Fassade neu gedämmt statt nur ersetzt wird. Diese Kosten sind aber nicht verloren: Sie werden bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten angerechnet und senken die Grundstückgewinnsteuer. Wichtig ist deshalb, dass beide Anteile sauber dokumentiert und die Belege dauerhaft aufbewahrt werden.

Diese Positionen einer Asbestsanierung werden in der kantonalen Praxis üblicherweise als Unterhalt anerkannt:

• Schadstoffabklärung, Begehung, Probenahme und akkreditierte Laboranalyse
• Erstellung von Schadstoffbericht, Sanierungskonzept und Entsorgungskonzept
• Schutzmassnahmen: Abschottung, Zoneneinrichtung, Unterdruckhaltung, Schleusen
• Rückbau der asbesthaltigen Bauteile inklusive Verpackung und Transport
• Entsorgungsgebühren der zugelassenen Deponie
• Feinreinigung, Raumluftmessung und unabhängige Freimessung
• Wiederherstellung im bisherigen Standard: gleichwertiger Bodenbelag, gleichwertige Dacheindeckung, gleichwertige Fassadenverkleidung
• Bauleitung und Fachbegleitung, soweit sie den Rückbau betrifft

Diese Anteile werden in der Regel nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen, sondern den Anlagekosten zugerechnet:

• Höherwertige Ausstattung statt gleichwertigem Ersatz
• Zusätzliche Dämmung, die vorher nicht vorhanden war
• Vergrösserung von Flächen, Dachausbau, neue Lukarnen oder Dachfenster
• Neue Bäder, Küchen oder Grundrissänderungen im Zuge der Sanierung
• Anbauten, Balkonverglasungen und zusätzliche Nutzflächen
• Photovoltaikanlage auf dem neuen Dach – hier gelten teils eigene Regeln

Der häufigste Grund für gekürzte Abzüge ist eine Pauschalrechnung ohne Aufschlüsselung. Verlangen Sie von Unternehmer und Planer eine Rechnung, die die Positionen einzeln ausweist – Abklärung und Analytik, Schutzmassnahmen und Zoneneinrichtung, Rückbau und Entsorgung, Feinreinigung und Freimessung, Wiederherstellung im bisherigen Standard und separat davon jede Aufwertung. Sind Rückbau und Neubau in einer Position vermischt, kürzt das Steueramt im Zweifel pauschal. Bitten Sie den Unternehmer bereits bei der Offerte um diese Gliederung; nachträglich ist die Aufteilung deutlich schwieriger und wirkt gegenüber der Steuerbehörde konstruiert.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum können Sie pro Steuerperiode und Liegenschaft zwischen dem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Unterhaltskosten wählen. Bei einer Asbestsanierung übersteigen die effektiven Kosten die Pauschale praktisch immer deutlich – in diesem Jahr lohnt sich also der effektive Abzug, während in unterhaltsarmen Jahren die Pauschale vorteilhafter bleibt. Das Wahlrecht besteht in jeder Steuerperiode neu, sodass Sie flexibel bleiben. Bei vermieteten Liegenschaften und im Geschäftsvermögen gelten abweichende Regeln; lassen Sie das im Einzelfall prüfen.

Grosse Sanierungen können die Abzugswirkung verpuffen lassen, wenn sie in einem einzigen Jahr das steuerbare Einkommen unter die relevante Progressionsstufe drücken. Bei mehrjährigen oder etappierbaren Vorhaben – etwa Dach im einen Jahr, Fassade im nächsten – kann es deshalb sinnvoll sein, die Arbeiten und vor allem die Rechnungsstellung und Zahlung über zwei Steuerperioden zu verteilen. Massgebend ist in den meisten Kantonen das Fälligkeits- oder Zahlungsdatum der Rechnung. Diese Planung sollte vor Auftragsvergabe erfolgen und mit der Treuhandstelle abgestimmt sein – sicherheitsrelevante Sanierungen dürfen selbstverständlich nicht aus steuerlichen Gründen verzögert werden.

Für die Asbestentfernung selbst existieren nur vereinzelte kommunale Beiträge. Relevanter ist die Kopplung an eine energetische Sanierung: Dach- und Fassadendämmung, Fensterersatz und Heizungsersatz werden über das Gebäudeprogramm und kantonale Programme in Zürich, Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Solothurn und Aargau gefördert. Da eine Asbestfassade oder ein Asbestdach ohnehin zurückgebaut werden muss, bevor gedämmt werden kann, ist die Kombination fast immer die wirtschaftlichste Variante: Gerüst, Baustelleneinrichtung und Planung fallen nur einmal an, und der geförderte Teil finanziert einen Teil des Gesamtprojekts. Prüfen Sie zusätzlich kommunale Programme und – bei Wellasbestdächern in der Landwirtschaft – allfällige branchenspezifische Beiträge.

Fördergesuche müssen praktisch immer vor Baubeginn eingereicht und bewilligt sein; nachträgliche Gesuche werden in den meisten Programmen abgelehnt. Die sinnvolle Reihenfolge lautet deshalb: Asbestabklärung mit Laborbefund, Sanierungs- und Energiekonzept erstellen, Fördergesuch einreichen und Zusicherung abwarten, Baugesuch mit Schadstoffdeklaration einreichen, danach Auftragsvergabe und Ausführung, zum Schluss Abrechnung und Auszahlungsgesuch mit den Nachweisen. Wer diese Reihenfolge einhält, verliert weder Fördermittel noch Zeit – und hat für die Steuererklärung bereits alle Belege beisammen.

Reichen Sie die Belege zusammen mit der Steuererklärung ein oder halten Sie sie bereit. Bewährt hat sich dieses Dossier:

• Akkreditierter Laborbefund und Schadstoffbericht als Nachweis der Notwendigkeit
• Sanierungskonzept mit Beschrieb des Rückbauumfangs
• Detaillierte Unternehmerrechnungen mit getrennten Positionen
• Entsorgungsnachweis und Begleitscheine der Deponie
• Freimessungsprotokoll und Freigabe
• Zahlungsbelege mit Datum – massgebend für die Steuerperiode
• Bei kombinierten Projekten: klare Zuordnung von Unterhalts- und Aufwertungsanteil

Die Schadstoffabklärung selbst gehört zum Unterhalt und ist in der Regel abziehbar. Eine Materialprobe inklusive Begehung und akkreditiertem Laborbefund kostet 250–450 CHF, jede weitere Probe am selben Termin rund 60 CHF; ein vollständiger Gebäudecheck mit 15 Proben liegt bei 1.800–2.500 CHF inklusive Anfahrt, Begehung, Laboranalysen, Bericht und Entsorgungskonzept. Diese Unterlagen erfüllen gleich drei Zwecke: Sie sind Grundlage für das Baugesuch, Basis für belastbare Unternehmerofferten und Nachweis gegenüber dem Steueramt, dass es sich um eine notwendige Unterhaltsmassnahme handelt.

Die Grundsätze zu Unterhalt und Wertvermehrung sind bundesrechtlich vorgegeben, die Anwendung unterscheidet sich aber im Detail. Die Kantone Zürich, Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Solothurn und Aargau kennen alle das Wahlrecht zwischen Pauschale und effektiven Kosten sowie die Anrechnung wertvermehrender Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer; die Höhe der Pauschale, die Behandlung von Grossrenovationen und die Praxis bei gemischten Projekten variieren jedoch. Auch die Förderprogramme sind kantonal ausgestaltet und werden regelmässig angepasst. Prüfen Sie die aktuellen Merkblätter Ihres Kantons oder holen Sie eine Auskunft beim Steueramt ein, bevor Sie disponieren.

Wir sind auf das Testen und den Gebäudecheck spezialisiert, führen selbst keine Sanierungen aus und sind ausdrücklich keine Steuer- oder Rechtsberater. Was wir liefern, ist die technische Grundlage: einen neutralen Befund mit klarer Beurteilung je Bauteil, ein Sanierungskonzept und eine Kostenschätzung, aufbereitet so, dass Treuhänder, Steueramt und Förderstelle damit arbeiten können. Die steuerliche Beurteilung Ihres konkreten Falls nehmen Sie bitte mit Ihrer Treuhandstelle oder direkt mit dem zuständigen Steueramt vor.